汤山丨购房“零**”，再现广元楼市！

2020/09/15 09:14

虽然大家翘首以盼的国庆假期还没有来，各位看官的心还没有躁动起来。但是，进入金九银十，广元房地产市场先躁动起来了。

就在上个周末，突然城区某楼盘零**购房的消息一夜之间火了（具体哪个楼盘，他们没有说，我也不敢问），“零**”这个逐渐淹没在历史记忆中名词，再一次出现在了朋友圈，并一跃成为焦点。

↓↓↓↓↓以下截图来自某看官朋友圈↓↓↓↓↓

而作为专业为大家提供广元房产市场讯息和解决各位看官购房相关问题的嘴嘴，没有任何征兆的（其实是意料之中）接到了一个又一个的飞鸽传书，包括但不限于：咨询电话、微信留言、网络发帖……（反正你能想到的联系方式都有，写小纸条儿的也有……）

本着对广大购房者认真而又负责的态度，嘴嘴在这里为大家解答：“零**这玩意到底怎么回事”“能不能去搞一下，趁机上车？”由于关心的人太多，我虽能一对一解答，但毕竟耽误时间，影响大家的效率，影响我在各位看官心里的分量（虽然没有），今天我就简单聊一聊“购房零**”那些事儿……

首先，零**这个概念已经出现很久了，所谓零**买房，开发商采用的主要有两种方式：

一种本质上等同于** 分期，即购房者不支付或者少量支付**款，然后开发商与购房者约定一个时间（一般为一年内或交房前），在约定时间内将剩余的** 分期或一次性凑齐交给开发商以后，再去申请房贷。

另外一种是开发商垫付，即**款由开发商或其关联单位代购房者垫付，然后由购房者向银行申请贷款，此种方式大概率采用抬高所购房屋实际总价的方式，从银行多贷款来得到**款（毕竟开发商还得把垫付的**款收回来不是！）

看到这里，我想大家都看出来了，所谓的零**，是根本不存在的！不管是上述常用方式，还是其他“创新”方式，**都是必然存在的，只是被偷换了概念而已，而偷换概念的目的主要有两个：一是转嫁风险、二是快速回笼资金。

回笼资金大家能理解，毕竟无利不起早乃古训也；但是转嫁风险可能需要好好理一理了，毕竟风险这两个字还是要引起足够重视的。而且采取上述的第二种方式更有涉嫌套取银行贷款之嫌，那就上升到另一个高度了，具体什么高度，建议大家去翻翻《中华人民共和国刑法》第175条。

政策是否允许出现“零**”购房

知识点

可以肯定，零**出现的时间很早，但为何现在很难见到，**根本的原因就是，零**与现行相关金融政策是相违背的，简单说就是不允许的。

根据2001年发布的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条强化个人住房贷款管理，严禁发放“零**”个人住房贷款。中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)**高不得超过80%，严禁对借款人发放“零**”个人住房贷款。

同时，根据2019年实施的《广元市商品房预售管理办法》规定：购房者在缴纳足够**款（总房款的30%或30%以上）之后，持该楼盘所在银行资金监管账户存款（入账）证明到房管处进行新房合同网签。在这里嘴嘴友情提示：未进行网签备案的《商品房买卖合同》，是属于无效合同，不能办理后续的相关权证。

那么，前文提到了风险转嫁，那么转嫁风险的对象是谁呢？

主要有两个，首当其冲的是发放贷款的银行：

开发商所推出零**，以前述情况来看，主要转嫁风险的对象为银行和购房者，毕竟是购房者以所购买房屋产权为抵押，向银行申请贷款。银行放款后和开发商就没有很大的关系了（反正钱已经到账了），至于贷款金额多少，购房者有没有足够的月供能力，开发商就不担心了，那是银行该担心的了，如果购房者真的还不起了，嗯！你说银行是找开发商收回贷款还是找购房者还款……

其次，是购买该房屋的购房者：

零**购房中，购房者看起来好像没有任何风险和损失，但实际上并非看上去那样美好，现实上会面临主要几个方面的潜在风险：

维权困难

开发商“零**”行为是违规行为，并不符合国家和银行的相关政策。因此无法将此条款在合同内进行明确约定，所以大多开放商和购买者会私下签订一份阴阳合同或补充协议。当双发产生法律纠纷，购房者将难以依法追责索赔，风险巨大。

无法申请购房贷款

零**后申请贷款，银行不接纳（毕竟银行又不傻），不放款都是小儿科，若银行出于零**的风险考虑直接给你拒贷，麻烦就来了，因为拒贷是会记入银行征信系统中的。一旦出现拒贷的情况，以后你做其他的贷款申请或相关业务办理将经历极大的挫折……如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项？购房合同如何继续履行？不能履行了面临的法律后果如何？开发商有足够专业且强大的法律团队来陪你打官司。这也是需要考虑的风险。

增加月供压力

不管采用哪种**零**方式，都将增加你的还款压力，月供金额将增加，对购房者收入水平和偿还能力是一种考验。特别是零**后，提高房价申请贷款，姑且当做银行受理且放款了，但是你要知道，你偿还的可是整个房屋价款的贷款金额，还款压力可不小。

说完了所谓的零**概况，有些看官心曰“零**也没啥可怕的啊，我更关心现在到底能不能上车？”

**后这个问题，小编实在不好一概而论，当前经济发展形势下，在买房这件事上，先上车固然重要，但上错车的后果不不上车还可怕。

更多的还是需要各位看官根据自身的实际情况，比如你的购房需求（用途）、偿还能力、你的征信用途、你对未来的规划等自行决定，如果非要我给个建议，我的建议就是：三思而行，量力为之！

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