广元房产丨你知道房价的构成吗?你知道房价为啥上涨吗?
一、房地产成本组成。
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二、各科目标准成本和计费基数。
(一)土地价款。
1.1 有票地价款(招拍挂):按取地文件执行。
1.2 有票土地相关税费(契税、印花税等):整体税费可按4.05%计算;
1.3 无票土地款或溢价等:注意填写位置,否则影响税费计算;
1.4拍卖服务费,一般0.1%。
1.5指标费,各地收费标准不一,成都主城区30万/亩。
(二)开发前期准备费(合计200-250元/㎡)。
2.1 勘察丈量费:含项目勘察测绘、工程放线等项目初始勘测丈量费;
单方标准:3元/平米,山地项目6元/平米;
计费基数:报规面积(地上+地下)
2.2规划设计费:含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计(景观、小市政)、审图及专业设计顾问等费(不含样板间设计费);
单方标准:高层/低层20-60元/平米,(地区不同差异很大),山地项目100元/平米;
计费基数:报规面积(地上+地下)。
2.3报批报建费:包含常规报建费,如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等,各区域成本差异较大;
单方标准:地区差异较大,北京东部约200元/平方米,北京北部可达350元/平米;
计费基数:报规面积(地上+地下)。
2.4三通一平费:包含临水、临电、临路和场地平整费;
单方标准:10元/平方米,山地项目增加150-300元土石方平整及挡墙砌筑等费用;
计费基数:报规面积(地上+地下)。
2.5临时设施费:临时场地和办公费;
单方标准:10元/平米;
计费基数:报规面积(地上+地下)。
(三)主体建筑及安装工程费(合计2,400-3,000元/㎡)。
一般按业态归集,单类业态构成由多个指标叠加而成,计算方式上,地上成本+地下成本+级配成本=合计成本;
3.1 高层(12F-28F)
(1)单体地下成本(不含车库面积,投影地下室):
单方标准:3700元/平米(参考北京某项目,具体视项目情况而定);
计费基数:单体地下面积。
(2)单体地上成本:
单方标准:1800元/平米(参考北京某项目,具体视项目情况而定);
计费基数:单体地上面积;
为计算简便,(1)(2)综合计算可得出结构成本:约1900元/平米;计费基数:采用报规面积(地上+地下)。
(3) 级配成本:根据产品线档次,不同级别因用材不同,成本差异较大,主要差异在外窗和外立面;
单方标准:300元/平米、400元/平米不等。
计费基数:报规面积(地上+地下)。
3.2 小高层(7F-11F)
(1)单体地下成本(不含车库面积,一般不超地上面积10%):
单方标准:3500元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地下面积。
(2)单体地上成本:
单方标准:1800元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地上面积;
为计算简便,(1)(2)综合计算可得出结构成本:约1900元/平米;计费基数:采用报规面积(地上+地下)。
(3) 级配成本:小高层级配产品与高层接近,略高于高层;
单方标准:300元/平米、500元/平米不等;
计费基数:报规面积(地上+地下)。
3.3 洋房(5F-6F)
(1)单体地下成本(投影地下室):
单方标准:2600元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地下面积。
(2)单体地上成本:
单方标准:1800元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地上面积;
为计算简便,(1)(2)综合计算可得出结构成本:约1800元/平米;计费基数:采用报规面积(地上+地下)。
(3) 级配成本:洋房产品因产品档次略高,级配成本高于高层;
单方标准:500元/平米、600元/平米不等;
计费基数:报规面积(地上+地下)。
3.4叠拼/联排(6F以下,多为4F)
(1)单体地下成本(一般不超过地上面积的30%):
单方标准:2500元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地下面积。
(2)单体地上成本:单方标准:1700元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地上面积;
为计算简便,(1)(2)综合计算可得出结构成本:1900元/平米;计费基数:采用报规面积(地上+地下)。
(3) 级配成本:叠拼产品因产品档次略高,级配成本高于高层:
单方标准:根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米;
计费基数:报规面积(地上+地下)
3.5双拼、独栋产品
(1)单体地下成本(一般不超地上面积40%):
单方标准:3000元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地下面积。
(2)单体地上成本:单方标准:1900元/平米(参考北京某项目);
计费基数:单体地上面积;
为计算简便,(1)(2)综合计算可得出结构成本:2200元/平米;
计费基数:采用报规面积(地上+地下)。
(3) 级配成本:独栋产品因产品档次**高,级配成本也是**高的单方标准:普通风格1200元/平米,法式风格成本**高1600元/平米;计费基数:报规面积(地上+地下)。
3.7 特殊科目有些费用可能有一些特殊配置,需单独计算,标准参考:
(1) 精装修单方标准:按档次差异较大,600元、1000元 、1600元、3000元;不计费基数:(地上面积+附赠面积)*0.85。
(2) 太阳能屋顶集热式,费用标准:4500-6000/户( 分业态计算户数);阳台分户式费用标准:3000-4000/户。
(3)充电桩:一体式一机一枪,4万/套;
(4) 装配式增加费:300元/平米;
(四)社区管网工程费(合计220--450元/㎡)
包含给排水系统,采暖系统,燃气系统,供电系统及高低压设备,智能化系统工程建设费,区域差异较大,分220--450不等,北京东部综合成本240元/平米;
(1)给排水系:普通区域一般40元/㎡,某些新区100元/㎡;
(2)采暖系统:普通区域不收取费用,某些开发新区100-150元/㎡;
(3)燃气系统:一般区域按照30-40元/㎡;
(4)供电系统及高低压设备:电力系统属于额度**高的科目,120-140元/㎡;
(5)智能化系统:高层产品10元/㎡,低层产品20元/㎡;
以上5项计费基数:报规面积(地上+地下)。
(五)景观费用(折合120-300元/㎡)。
建筑用地范围红线范围内,除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地,景观用地的硬景软景搭配考虑按7:3;
单方标准:景观工程造价根据风格不同差异很大,分250、350、500元/㎡不等;
计费基数:红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-(约为总占地70%)。
(六)配套设施费用(300-500元/㎡)
配套主要是以地库、商业、会所为主,尤其是车库部分,体量**大;
(1)车库:按车库类型分普通车库和人防车库,人防车库需设人防设备、人防门等,成本稍高;
单方标准:普通车库2800元/㎡,人防车库 3100 元/㎡;
计费基数:地下车库面积(以某项目为例,地下/地上约30%)。
(2)配套商业:主要以毛坯交房的低层商业为准,根据风格不同成本存在一定差异;
单方标准:普通风格3000元/㎡左右,法式风格3500元/㎡;
计费基数:根据商业实际建筑面积为主,一般为地上面积;(若商业属于高层1F,注意总面积不要重复计算)。
(3)会所:根据项目定位,会所高端项目中出现,一般多为精装修,成本标准较高;
单方标准:考虑3000元/㎡装修成本,普通风格成本6700元/㎡,法式风格7000元/㎡;
计费基数:根据商业实际建筑面积计算。
(4)配建**、幼儿园:一般为低层产品,多为简装;
单方标准:教学楼2300-2500元/㎡ ,体育馆2700元/㎡;
计费基数:根据实际建筑面积计算,一般为地上。
(七)工程相关费:监理费、预结算编制费(30-50元/㎡)。
属开发间接费大类。
某些区域参考标准:单方标准:监理费20元/㎡,预结算编制费15元/㎡,综合35元/㎡;计费基数:报规面积(地上+地下)。
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