广元房产丨广元买房赠送面积，是真赠送还是假赠送？

2020/06/11 11:39

为了吸引眼球，增加销售两点，提高成交量，很多楼盘大打赠送面积牌。果不其然，购房者马上趋之若鹜，特别是刚需者，完全对这种赠送面积的诱惑，毫无抵抗力。到底这是不是好事？笔者认为，不能一竿子打死，也不能一边倒地认为是占了大便宜，必须一分为二的看。

赠送部分面积是否属于计入产权部分？

建筑面积就是开发商的可销售面积。在基地面积固定的情况下，容积率越高，开发商可销售面积越多，利润越高。但容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。

也就是说，从利润的角度出发，开发商基本不会把计算容积率部分送给购房者。而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：

房子基本上是按套来卖的，为谋求更高的利润，开发商往往将不写入产权部分的面积以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，引导购房者去计算使用面积的单价。

比如：一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。

这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。

赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。

按规定，不计容部分都是要送给购房者的，但定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里笔者罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：

2.1、层高2.2米以下不算容积率；（一些项目会做奇偶数层的交叉）

2.2、露台不计算容积率；（尤其顶层和别墅类项目）

2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（这个情况很常见）

2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层）

2.5、飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等）

2.6、大部分地下室不计容积率；（如果采用覆土结构则按照计算公式计算）

2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到5.9米，按两层卖）

总的来讲，这些情况很复杂，因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。有些赠送面积，虽不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比较的总价，或者用什么使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。