广元房产网丨全面攻略!买二手房再也不怕掉“坑”了!
一、广元二手房交易全流程
二、除了总房款,你还需要交多少钱?
1、普通住宅房本满2年(含2年)免征。
2、普通住宅房本未满2年,全额征收。
1、普通住宅满2年(含2年),且为卖方家庭**住房,免征。
2、转让受赠住房一律按差额的20%征收。
3、直系赠与,看老证,满5年免征。
三、二手房交易注意事项
千万别交易流程走到了一半了,发现房子无法购房。(虽然一般正规的中介都不会发生这种情况,不过万一呢,对吧?)
确权,即审核产权——确认房子是否可以出售。
**,所要购买的房子,必须具备“三证”(即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》)或不动产证。
第二,需要确认所要购买的房子是否满二满三。
注意!增值税5.33%非常凶狠!一套房子随便一搞就是100万,5%的增值税马上吃掉你5万!
第三、需要审核产权人
1、审核相关人员身份证信息,查看是否是权属证书上产权人或共有权人
2、非产权人无处置房屋出售的权利
3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的,需要取得产权人的公证委托书
第四,非产权人本人来签订(买卖)意向,必须要求受托人提供的资料
1、房产三证原件
2、产权人身份证件
3、受托人身份证原件
4、公证的授权委托书
5、若授权委托书未经公证,原则上不能签订《购房意向合同》,特殊情况另行处理,但一律不能转定。
需要特别注意的是,以下房屋即便取得三证(即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》),也不能出售:
1、经济适用房取得产权未满5年,或满5年未补交土地价款的
2、产权被查封冻结
3、购,房**未满时间期限的房屋
另外还有一种比较特殊的情况,即房改房的产权人单身且未满35周岁,也不能出售。
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在看好房子,和房东议好价后,就差不多要签订双方意向了,在签订双方意向时,也有一些注意点必须留意:
1、校订买卖双方资料。
卖方:审核房屋权属证书、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料。
买方:是否有购房资格、征信情况、能否贷款、是否具备还款能力(收入证明至少是还款额2倍)。
2、明确中介费用。
经纪服务费必须标准金额,全西安市目前均未3%,均由卖家承担。
3、意向金转定金。
一般买方付了意向金,在规定的日期内是不得退意向金的,如在此期间卖方签字确认,并收取了意向金,则转变为定金。那么此时如有变化,则要适用定金罚则双倍返还或违约金条款。
4、房款支付事项。
买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意,一经确认,不按约履行是要承担相应责任的。
四、其他常识科普
在二手房交易过程中,定金和订金很容易产生混淆,很多二手房买卖纠纷也会因为一个字的差别而产生。实际上订金和定金是两个不同的概念,若二手房买卖交易取消,其中一个可以退还,另外一个却不可以。
关于订金和定金的区分,以及购房意向金和购房意向合同的法律概念,具体如下:
1、定金
定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。
在房屋买卖交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。
我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同的标准的额的20%。
2、订金
订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,它只是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。
在房屋买卖交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利,反之若卖家不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
3、购房意向金
购房意向金不是法律上的概念,购房意向金指购房者为订购看中的由中介公司推荐的房屋而向中介公司支付的,并委托中介公司送交房屋卖方签收,卖方签收后转为定金的,一定数额的款项,通常为房屋总价的1%,或称诚意金或意向金。
意向金在房东签收前为订金的性质,可主张收回;在房东签收后为定金的性质,不可随意收回。
4、购房意向合同的法律性质
购房意向合同其实是买受方与中介公司之间的居间合同,其内容主要约定买受方与中介公司之间的权利义务,特别应当注意的是,该类合同都有买受方委托中介公司将意向金送交卖方,卖方签收后该意向金转为定金的条款,该条款意味着,如果买受方反悔,将可能丧失要求返还意向金的权利。
如何避免给付意向金的法律风险?
可以从几个方面慎重操作:
(1)看房一定要仔细慎重,多看几次,反复比较,千万不要冒然仓促交付意向金。
(2)如果当日不能确定是否购买所看房屋,而中介公司一定要求支付意向金的,应在意向书上注明:意向金转交房东的要件。
(3)如果意向金已经转为定金后,发现房屋有问题不想购买的,应及时咨询律师,探讨是否还有挽回的可能。
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