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购房技巧 | 买房前你必须知道的小常识!

来源:吉屋网   发布时间:2018-11-12

买房本来是一件让人既开心又自豪的事情,如果忽略了买房必备常识,那么在买房过程中可能会出现各种让人恼火和崩溃的事情。下面给大家科普下买房必备常识,一起来学习了解下吧。


购房知识


1、产权年限

民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年,工业用建筑权属年限是50年。


2、开发商要有这五本证书才有售房资质

五证包括:《商品房销售(预售)许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。


3、没有“意向金”的规定

在国家有关房地产法律法规中,没有“意向金”,要么是定金,要么是保证金。


4、赠送面积

购房时大都会有一些面积是赠送的,如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,所以半封闭阳台越多越超值。


5、净高

住宅的净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。


6、层高

住宅的层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。


7、银行流水账单

有的人可能工资不是很高,买房也大部分都是家里出的首付。自己的银行流水账单可能不是很漂亮。所以建议在买房之前最好是做一个漂亮点的流水账,每个月可以在银行卡里面存一点钱进去,这样就有了存款记录,会增加审核通过率。


8、贷款尽量贷整数

因为银行贷款都是按照整数贷的,不会贷到千位。如果以侥幸的心里,想着会通过,遇到贷款放款紧的时候银行是很难放款的。所以条件允许,尽量贷整数。比如你要贷款32.5万,尽量只贷32万。


9、等额本息和等额本金

等额本息就是每个月还款额度始终不变。而等额本金,是在每个月还款总额里本金不变,利息另算。


10、首次购房优惠政策

配偶买过房且贷款未还清,另一方买房仍算作二套房,不能享受首次购房的各种优惠政策。


11、公积金

无房(在缴存城市无自由住房且租房)的职工,只要连续缴存公积金满3个月,无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。


12、停车位配比

不要忽视小区的停车位配比,车位配比不够,导致的直接后果就是业主乱停车,会造成安全隐患。


13、房屋公摊面积、建筑面积

房屋公摊面积的计算公式是:房屋的总建筑面积乘以公用建筑面积除套内建筑面积之和。


公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。


14、小区物业

小区物业也至关重要,物业是小区的管家,是一个小区安全、卫生等方面最有力的保障。基础设施的维护、房屋的维修、正常秩序的运转等都需要物业来管理。


15、首付款

购房手续首付款是在签售预售合同时缴纳的,第一步可以先签定金合同,然后开发商会给你时间筹首付款,然后签订贷款合同,放款,等开发商交房。

对于多数的年轻人来说,买房是人生中的一件大事,购房切忌盲目跟风,而是要根据自己要求确定购买方向,了解买房常识,谨慎选房。



购买期房需要注意的问题


购买期房应当注意充分了解开发商的情况,包括营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等;充分了解所购房产的情况,购房前应要求开发商出具五证原件: 即国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工许可证,商品房预售许可证。


01

订金问题

购期房一般要交付订金,对于订金的交付法律是有明文规定的,如开发商提出“无理”要求,你可依法拒之,或在事后诉之法院,由法院认定合同无效,让法院帮你把多付的钱要回来。


《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后,订金应抵行债务的,无权要求返还订金;接受订金的一方不履行债务的,应当双倍返还订金。订金应当以书面形式约定,当事人在订金合同中应约定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效,订金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的。”


由此可见,第1,订金条款并不具否订立订金条款;第2,应当在订金条款中注明不履行合同的具体情况;第交付订金前要充分了解自己履行合同的能力,如果没有能力履行合同,就不要交付订金,因为交付订金合同才会生效;第四,要分清订金和预付款的区别。预付款也是预先支付,但它的性质与订时事先支付的是预付款,就不能适用订金的罚则。


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02

不可抗力问题

《民法通则》中明确规定:他人损害的,不承担民事责任。”一旦延期交房,开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。


购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条:


一是“人力不可抗拒的自然灾害”; 


二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。


从实际发生的商品房买卖纠纷来看,因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。


03

面积问题

《合同法》第条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”


因此,要防止面积纠纷,关键是订好合同。期房较大的特征是在预售合同订立时,房屋所有权并未现实存在,有关房屋状况只能体现在图纸上,这样,使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。



04

产权证问题

根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的;司法机关和行政机关依法裁定,决定查封其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;有房地产,未得到其他有人书面同意的;权有争议的;未依法登记领取权书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


在期房纠纷中,很多是关于房屋产权证的发放期限的,开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时,一个常用借口是有关部门不给办。


其实,根据《城市房屋权理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机关,登记机关在对申请人的申请进行审查后,凡权清楚、产权来源资料齐全的,登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。


也就是说,造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商,比如开发手续不健全、欠缴出让金等,一于这些情况,购房人就要提高警惕,一方面了解能否解决,一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。


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