棚改退潮, 三四线楼市空置率高达40%, 未来房价还会涨吗?

2020/07/24 09:34

在过去的这些年里，楼市蓬勃发展，尤其是在前两年，主角从一二线城市，变成了三四线城市，一方面，楼市调控趋严，一二线城市在限购、限贷、限售等各类限制措施下，逐步趋冷，另一方面，一二线房价已经在前期涨得够高了，炒作的空间和上涨的幅度，都受到限制，于是，无论是炒作也好，还是形势也罢，都将三四线楼市推向了一个新的高潮。

一

如果一定要为三四线城市房价上涨找个正当的理由，想必，棚改一定是不容忽视的。

所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件城镇危旧住房改造工程，自带“民生”属性，有实物安置和货币化安置两种。

棚改的重点，又以三四线城市为主，随着国家棚改计划的加强，在过去的这些年里，棚改对于三四楼市来说，无疑是直接撒钱。

相关数据显示，从2015年开始，中国在棚改工程上共投资6.24万亿元(其中央行PSL注资超过4万亿)，拆除1820万套住房同时新建4200万套住房，帮助1亿居民搬出了危旧棚户区并住进了新建商品房。

2016年和2017年，央行支持的棚改专项贷款分别高达11858亿元和13074亿元，而同期实际完成棚户区改造套数分别为606万套和609万套。加上财政资金和其它资金支持，棚户区每户拆迁安置、相关商品房购买的政府现金补贴力度在这两年分别高达24.4万元和28.6万元！

这么大金额的扶持力度，相当于国家出钱，让老百姓买房，这样的情形下，三四线楼市，想不火都难。

二

假如说，棚改贡献了人们买房的资金，那么，炒房所带来的躁动，无疑是带动人们买房与炒房的一剂强心针。

在前几年，很多炒房客，组团从一二线城市撤退，去到过去都没听说过名字的小城市，他们买房基本是不看的，直接到售楼部和经理谈，有的人直接和开发商谈，不会说一套多少钱，而是说，一个单元，一栋楼，直接拿下，给多少折扣。

而这种炒房客们，所带来的，是两个有意思的现象，一边是开发商大力建房，但另一边，是老百姓抢不着房。

因为都让开发商和炒房客们一起囤积起来了，于是，市场上看起来似乎房子不够卖，而这一边，手里握着大量现金（棚改货币化安置资金）的老百姓，等待买房，他们排队抢，找关系买……

三

一时之间，三四线城市的热闹，盖过了一二线城市的风头。

大家从每个月公布的房价数据上，都可以看出来，经常会发现，一线城市在下跌，但是那些名字你不太熟悉的城市，两位数的上涨，而这些年，创下了很多奇迹，就是原本不知名的小城，因为房价上涨得快，而全球有名。

可是，这样的疯狂，终究会过去的。

2018年，住建部座谈会上指出，要因地制宜推进棚改货币化安置，19年棚改货币化安置将以专项债权为主，政府购买棚改服务模式将被取消。财政部发布《关于下达中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，19年棚户区计划改造285万套，远低于市场预期的450万套。

棚改的退潮，使得三四线楼市成了没有奶水补给的孩子。

四

可是，在一番炒作之后，留下的一地鸡毛，让三四线城市出现了很多空城。

去年下半年，我们去过很多三四线城市，发现不少新建的楼盘，离市区很远，远处一看很漂亮，高端大气上档次，但到近处一看，基本是空的，没人居住，连看门的人都没有。有机构经过调研显示，在部分三四线城市，房产的空置率达到惊人的40%，可人口还处于流出状态，因此，我们也看到，在去年，出现了一些城市房子白菜价的情形。白菜价的背后，是房子多，人口少，炒作多，居住少，在这样的情形下，还指望房子能卖出去吗？

五

大家都知道，楼市长期看人口，中期看土地，短期看金融。

对于那些单纯依靠炒作而涨起来的三四线城市，不仅没有产业支撑，也没有人口支撑，短期和长期，都没有发展前景。从政策背景、新房市场、二手房市场、租房市场等维度深入解析2020年一季度楼市发展情况。报告指出，虽然多地出台众多房产扶持政策，但地方两会、财政部、人民银行和银保监会多次表态“房住不炒、因城施策”仍是房地产市场主基调。房子如果没有人接盘，炒房客**终只能将房子烂在自己的手里。